LA PRATIQUE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE DANS LES BAUX D'HABITATION

La principale obligation du locataire est le paiement du loyer, sous peine d'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation au profit du bailleur que le bail soit écrit ou verbal. Compte tenu du contexte économique difficile ce contentieux se multiplie devant les Tribunaux d'Instance.

En cas d'impayés, le bailleur délivre par voie d'huissier, un commandement visant la clause résolutoire, qui demeuré infructueux après deux mois, est suivi de la saisine du Tribunal par assignation, pour obtenir l'acquisition de ladite clause la condamnation du locataire à payer les loyers impayés et la libération des leiux, par l'expulsion.

La loi du 29 juillet 1998 impose au bailleur de notifier au Préfet de Police par lettre recommandé avec accusé de réception l'assignation, deux mois avant l'audience, afin que le Préfet saisisse les organismes d'aides au logement.

La clause résolutoire n'autorise pas le bailleur à procéder lui-même à l'expulsion. A défaut de départ volontaire du locataire, il commettrait une violation de domicile. Seule une procédure judiciaire est envisageable.

Lors de l'audience, le locataire peut faire état de ses difficultés financières et solliciter les délais ne pouvant excéder 24 mois pour apurer sa dette locative mais il doit en même temps payer régulièrement son loyer.

S'il est considéré de bonne foi, les délais sont accordés par le Juge et le locataire devra respecter scrupuleusement l'échéancier en payant non seulement le loyer en cours mais également une 1/24 de l'arriéré de sa dette.

Le non respect d'une seule échéance entraîne la déchéancedu terme et l'acquisition de la clause résolutoire.

Si la clause résolutoire est acquise et le locataire condamné à payer l'arriéré de loyers, le bailleur se doit de signifier le jugement avec commandement de payer et commandement de quitter les lieux, dans un délai de deux mois.

Doit être reproduit, à peine de nullité, diverses mentions et notamment la désignation du Juge de l'Exécution (celui du lieu de l'immeuble) compétent pour accorder des délais relatifs à cette mesure d'explusion et devant lequel doivent être portées les contestations.

De même, la décision de justice doit être notifiée au Représentant de l'État dans le département, afin que la demande de relogement du locataire soit prise en compte.

Le bailleur fait exécuter la décision de justice par huissier de justice, le seul ayant qualité pour se présenter chez le locataire pour l'expulser, seul ou avec le concours du Commissaire de Police.

Le propriétaire, même muni d'une décision de justice, n'est pas à l'abri d'un refus du concours de la force publique notamment si le locataire est une personne âgée ou si elle a des enfants en bas âge scolarisés.

Mais un recours en responsabilité contre l'État, trop souvent méconnu, peut être intenté par le propriétaire, s'il justifie que ce refus lui cause un préjudice financier.

De plus, il peut être sursis à l'explusion non exécutée entre le 1er novembre et le 15 mars de l'année suivante, -période dite hivernale- cette suspension devant être respectée même si la décision l'ordonnant est passée en force de chose jugée et même si les délais accordés aux locataires pour quitter les lieux sont expirés.

La loi des baux d'habitation est protectrice du locataire, mettant le petit propriétaire qui a investi, pour recueillir des revenus locatifs, dans une situation difficile.

Afin d'éviter impayés et frais de procédure, il peut souscrire une assurance "loyer impayé" qui, si elle peut paraître onéreuse, peut se révéler efficace en cas d'insolvabilité du locataire.

Mais il n'en demeure pas moins que le bailleur doit engager une procédure longue.

Enfin, si le locataire reprend le paiement de trois loyers il peut bénéficier dans la limite de certains revenus de l'Aide Pour Le Logement dite APL ou le Fonds Social au Logement dit FSL qui l'aidera à apurer sa dette locative.